안녕하세요, 법무법인 강건 부동산 전담팀입니다. 오늘은 주택임대차보호법상 대항력 및 최우선변제권에 대해 간단히 알려드릴까 합니다.

먼저 대항력에 대해 설명드리겠습니다. 임차권이란 물권이 아니고 채권에 지나지 않아 임차권등기를 해놓지 않는 한 제3자에 대하여 그 효력을 주장할 수 없게 됩니다. 이 말은 즉 대항력이 없다는 것이죠. 대항력이란 본인의 임차권을 제3자에 대한 관계에서 보호를 받을 수 있는지 여부를 문제 삼고 있는데 

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임차주택이 팔리거나 주택에 물권이 설정된 경우에는 매수인이나 물권자에게 임차권을 주장하여 보호를 받을 수 없게 되는 것이죠. 이에 임차인을 보호하기 위해 제정된 임대차보호법에 따르면 임차인이 임차권등기를 하지 않은 경우라도 주택을 인도받고 주민등록(전입신고) 해놓으면 그 임차권으 제3자에게 주장할 수 있습니다.

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대항력 취득 요건으로는 1. 주택의 인도, 2. 전입신고를 해 두는 것입니다. 간혹 임대차계약이 종료되어 이사를 가야하는데 임대인은 보증금 및 전세금을 돌려주지 않아 지급만을 요구하다 이사한 집 주소로 전입신고를 해버린다면 대항력 요건을 갖추지 못해 불이익이 따를 수 있으니 유의하셔야 합니다.

다음은 많이들 들어봤을 확정일자와 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다. 저당권이나 전세권 등 물권은 채권에 우선하며 같은 물권기리는 먼저 설정된 물권이 우선입니다. 그런데 임차권은 채권에 해당하니 원칙적으로 저당권이나 전세권 등과 같은 물권에 우선할 수 없죠. 하지만 주택임대차보호법에 따른다면

임차인을 보호하기 위해 임차인이 대항요건을 갖춘 상태에서 임대차계약서상에 확정일자를 받아 놓는다면 물권과 유사한 효력을 인정받을 수 있습니다. 확정일자를 받아둔다면 그보다 후에 설정된 저당권, 물권, ㅐ권 보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 효력이 발생합니다.

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끝으로 최우선변제권이란 대항력을 갖춘 시점보다 먼저 설정된 저당권, 물권, 가압류에 대해서도 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 필수적으로 대항요건을 갖추어야 하며 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추어야 합니다. 배당요구종기까지 유지되고 있어야만 변제권이 보장되고, 보장 범위는 경매 및 공매시 주택매각가격의 1/2 범위 내입니다.

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주택임대차보호법상 문제가 발생하여 법률적으로 도움이 필요하시다면 언제든지 법무법인 강건으로 문의주시기 바랍니다. 의뢰인의 재산과 권리를 지켜드리기 위한 대응책을 통해 최상의 결과를 안겨드리겠습니다.